Verhalen uit de praktijk | 19-03-2025 | Rijksoverheid

Vertrouwenspersoon vastgoed: ‘Verbinding nodig in de strijd tegen criminelen’

“In mijn rol als bestuurder van de Stichting Bestrijding Woonfraude en Hennepteelt (SBWH) kom ik ontzettend veel makelaars tegen die hun best doen om criminele inmenging te voorkomen. Maar ik zie ook makelaars die dat bewust níét doen”, vertelt Alex. Daarover raakte hij in gesprek met brancheorganisaties in de vastgoedsector. Dat contact mondde uit in het verzoek om vertrouwenspersoon te worden.

Een échte vertrouwenspersoon zijn

Alex wil graag een échte vertrouwenspersoon zijn die “goede oplossingen zoekt zonder dat mensen zich nóg meer bedreigd gaan voelen”. Hoe hij dat voor zich ziet? Alex: “Ik wil een buffer zijn tussen overheid en sector, zodat de sector zo lang mogelijk zelf regie houdt op verdachte signalen. Dat is ook de reden dat ik de FIU (Financial Intelligence Unit) al adviseerde om makelaars die meldingen willen doen eerst naar mij te verwijzen. Ik kan hen dan helpen om een melding te doen én oog houden voor hun veiligheid. Als vertrouwenspersoon bied ik hun immers anonimiteit en vertrouwelijkheid.”

Een gezamenlijk front vormen

“De georganiseerde criminaliteit creëert een enorm probleem, dat de overheid niet alleen kan oplossen”, benadrukt Alex. “Samenwerking tussen overheid en vastgoedsector is volgens mij de oplossing. Daarvoor is bereidheid van beide kanten nodig.” Hij geeft een voorbeeld van een samenwerking die hij toejuicht: “In Rotterdam loopt een pilot waarbij verhuurmakelaars aan kwaliteitseisen moeten voldoen, anders mogen ze geen panden verhuren. Uitstekend idee! Zo vormen overheid en branche samen een front tegen criminelen.”

Sámen tot werkbare oplossingen komen

Voor goede afspraken en protocollen moeten de overheid en de vastgoedsector vaker aan tafel, vindt Alex. “Nu lijkt het er soms op dat iedere partij door de eigen bril naar het probleem kijkt. Liever zou ik de criminaliteit eerst nauwkeurig in beeld brengen, om daarna te kijken hoe we dat probleem sámen willen benaderen via werkbaar beleid. Dat proces moet niet te lang duren, want criminelen overleggen óók en willen ons natuurlijk aftroeven.” Verder zou Alex het een zegen vinden wanneer de titel ‘makelaar’ weer beschermd wordt. “Dan weten pandeigenaren die tóch voor een niet-erkende verhuurder kiezen, dat ze een risico nemen.”

Zorgvuldigheid en kennis

Naast dit alles zet Alex zich in voor plichtsbesef en alertheid bij individuele makelaars: “Je bent als makelaar verantwoordelijk voor het kapitaal van je klant. Daar hoort zorgvuldigheid bij, en zorgplicht. Daarom zeg ik altijd tegen collega’s dat ze trainingen moeten volgen. Daarin leer hoe je verdachte signalen herkent en welke extra checks je kunt doen om dubieuze cliënten eruit te pikken. Zodat je achteraf nooit kunt zeggen dat je iets niet wist.”

Bij de SBWH, de specialist in het aanpakken van woonfraude, hennepteelt en aanverwante problemen, onderschepten ze in 2023 maar liefst 283 setjes vervalste documenten. Bij die zogenoemde vastgoedfraude gaat het vaak om het verstrekken van valse informatie of het verzwijgen van belangrijke feiten tijdens het verhuurproces. Van het vervalsen van inkomensdocumenten en identiteitsdocumenten tot leugens over het huurverleden. “Die vervalste documenten ontdekten we allemaal dankzij alerte makelaars”. Criminelen pakken hun ‘zaakjes’ heel professioneel aan, is Alex’ ervaring. “Ze huren oud-makelaars in om dossiers op te stellen en benaderen accountants om vervalste jaarstukken te deponeren. Het is niet makkelijk daar je vingers achter te krijgen, maar niet onmogelijk. Je kunt het leren.”

Smeermiddel en breekijzer

Is Alex een sleutelspeler binnen de aanpak van criminaliteit in de vastgoedsector? Zo ver zou hij zelf niet willen gaan. “Eerder een smeermiddel en breekijzer, waar nodig. Gezien de gevoeligheid en risico’s moet er veel gemasseerd worden en dat doe ik graag. Ook draag ik zoveel mogelijk informatie aan richting brancheverenigingen en de overheid.” Zo hoopt hij de samenwerking tussen overheid en vastgoedsector aan te jagen: “Het bestrijden van de georganiseerde criminaliteit is een gezamenlijk belang. Daarin móéten we elkaar toch kunnen vinden?”

‘Geef de vastgoedsector een serieuze rol in de bestrijding van ondermijning’

De Limburgse makelaar Maarten Pijnenborgh ziet zijn achtergrond bij de politie als een welkome bijkomstigheid. Sinds hij in 2007 de vastgoedwereld instapte, maakt hij regelmatig gebruik van zijn scherpe oog voor criminele activiteiten. Vastgoed en ondermijning zijn onlosmakelijk verbonden, constateert Maarten. “Criminelen hebben panden nodig voor hun illegale activiteiten. Zonder vastgoed geen ondermijnende criminaliteit.”

Welke criminele activiteiten komen makelaars tegen? Heb je een voorbeeld?

“Een paar jaar geleden verhuurde ik een loods aan een stel. Er waren geen verdachte signalen, maar ik had tóch een onderbuikgevoel. Op 5 december kreeg ik twee meldingen: van lekkage en water dat onder het rolluik door stroomde. Ik belde meteen de huurder: ‘Je komt nu hierheen, anders ga ik zelf naar binnen’. Een halfuur later arriveerde de vrouw, met een bodybuilder. Na wat geduw en getrek voor de deur, ontdekte ik binnen een trailer vol wietplanten.”

Hoe reageerde je op die ontdekking?

“Ik hield die vrouw ter plekke aan – ze krijste alles bij elkaar – en ik belde de politie. Dat vond de pandeigenaar niet leuk, want daarna deed de burgemeester de loods voor drie maanden op slot. De mannelijke huurder – die er door de vrouw was ingeluisd – wilde het huurcontract ontbinden. Toen ik met een deurwaarder dreigde, betaalde hij uiteindelijk iedere maand netjes door. Ook vergoedde hij de heraansluiting van de energie.”

Hoe groot is de impact van georganiseerde, ondermijnende criminaliteit op de vastgoedsector?

“Heel groot; ook op de samenleving, trouwens. Bijna iedere week zie je in het journaal berichten over aanslagen. Soms ontploffen hele gebouwen, zoals eerder dit jaar in Rotterdam. Het zit ook dichterbij huis. In winkelstraten vol kappers en zonnebankstudio’s vraag je je af hoeveel van die bedrijven legaal zijn. Criminelen zoeken continu panden. Daarvoor gebruiken ze ‘loopjongens’. Alert zijn helpt. Als hier een ‘manneke’ van een jaar of 24 komt voorrijden in een dikke BMW, petje achterstevoren, die iets wil huren voor de ‘autohandel’ – dan weet ik meestal genoeg.”

Hebben alle makelaars dergelijke ervaringen?

“Niet alle makelaars, of niet bewust. Maar onbewust krijgt iedere makelaar hier iets van mee. Niet altijd weten ze hoe ze met ondermijnende criminaliteit moeten omgaan. Soms houden ze zich stil omdat ze ooit bij een ‘akkefietje’ betrokken waren. Daarom vind ik bewustwording heel belangrijk. Makelaars moeten leren welke dingen ze nóóit moeten doen, omdat de risico’s te groot zijn. Want vandaag komt de loopjongen langs, maar morgen de zware jongen.”

Kunnen makelaars iets tegen dit probleem doen?

“Ja, makelaars zijn belangrijke poortwachters, maar we hebben niet altijd voldoende middelen. Veel informatie kunnen we niet altijd nagaan. Als jij een recreatiewoning koopt met de overwaarde van je huis, registreer ik dat. Meer niet. Dat is ook niet onze taak. Dat de notaris de financiering moet checken, is ook veel logischer. Notarissen kunnen namelijk geldstromen zien.”

We moeten beter samenwerken. “Als ik een pand verhuur als meubelzaak en in de kelder wordt een drugslab opgerold – hoe kon ik dan weten dat de huurder kwaadwillend was? En als ik een woning verhuur aan één persoon en vervolgens de tip krijg dat er nóg vijf mensen wonen? De gemeente zou mij dan moeten laten weten hoevéél mensen er ingeschreven staan.”

Heb je ideeën om dit anders aan te pakken?

“Laat makelaars álle transacties melden, net als in België. ICT-systemen kunnen vervolgens verdachte patronen opsporen. Als mevrouw X dan in korte tijd meerdere panden koopt met financiering uit Roemenië, valt dat op. Wat ook mogelijk is: geef één partij toegang tot de BRP (Basisregistratie Personen).”

“Verder moeten we af van de vrije makelaars. Ik ben aangesloten bij een branchevereniging, moet aan allerlei eisen voldoen én val onder tuchtrecht. Vrije makelaars kunnen doen wat ze willen, dat verzwakt het systeem. Pandeigenaren die zelf verhuren – via een bord met een 06-nummer op de gevel – mogen van mij óók strenger aangepakt worden als dat fout gaat.”

Pleit je ook voor het nóg uitgebreider delen van informatie?

“Beslist, ook omdat nu veel waardevolle informatie op de plank blijft liggen. Een Albanese bende had in Sittard-Geleen meer dan honderd panden in gebruik. Uit het politieonderzoek bleek dat die nooit bij de FIU (Financial Intelligence Unit) gemeld waren als ongebruikelijke transactie. Dat had wel gemoeten. De politie kon vervolgens niet delen welke makelaars daarbij betrokken waren. Die samenwerking moet in mijn ogen wél tot stand komen. Want als het gecertificeerde makelaars zijn, kunnen we ze vanuit de branche aanpakken.”

Hoe zie jij de rol van de vertrouwenspersoon voor de vastgoedsector hierin?

“Land- en tuinbouworganisatie ZLTO heeft sinds enkele jaren ook een vertrouwenspersoon. Steeds meer boeren melden signalen van ondermijning bij haar, dus die functie werkt. Daarom is het positief dat we binnen de vastgoedsector nu ook met een vertrouwenspersoon werken.”

“De vertrouwenspersoon moet niet alleen gericht zijn op het loskrijgen van meer meldingen door makelaars. Want zolang ik met mijn bedrijfsnaam in het politiedossier kom, denk ik wel drie keer na voordat ik een melding doe. Dat geeft te veel veiligheidsrisico’s. Echte kansen voor de vertrouwenspersoon liggen in het contact tussen de branche en de overheid. Hij kan een verbindende schakel zijn.”

Zeg je daarmee dat overheden nog niet voldoende weten wat de sector nodig heeft?

“Er zijn nog blinde vlekken ja. Bij het onderzoek in Sittard-Geleen dat ik net noemde, werden ruim 1000 spookwoningen ontdekt. Geen inschrijvingen, wel significant energieverbruik. En de gemeente wist van niets. Als branche en als overheid wil je dit soort dingen toch weten? Daar moeten we samen aan werken. Bijvoorbeeld door een aan de BRP gekoppeld huurregister te maken waarin alle verhuurtransacties verplicht gemeld moet worden.”

Hoe kom je tot goede oplossingen voor die blinde vlekken?

“Als branche en als overheid moeten we meer met elkaar delen wat er speelt op het gebied van criminaliteit en vastgoed. Leg cijfers op tafel en breng in beeld of daar georganiseerde makelaars achter zitten of juist ‘vrije jongens’, of woningcorporaties. Laat ons vervolgens aangeven wat wij nodig hebben. Daarbij hebben wij ons natuurlijk aan de wet te houden, zoals de AVG (Algemene Verordening Gegevensbescherming). Die maakt het ons niet makkelijk. Criminelen hebben namelijk lak aan regels.”

“Aan de overheid zou ik willen vragen om dit probleem meer vanuit ons werkveld te bekijken. En ons een serieuzere rol te geven in de bestrijding van criminaliteit. Geef ons de juiste tools en verminder de beperkingen die er zijn. Dat gaat verder dan de invloed van de AVG.”